l'obligation de conseil du chasseur immobilier luxe

L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe

L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe est une obligation de renseignement, d’information, de conseil et de mise en garde de ses clients. Mais le chasseur immobilier a aussi une mission de conseil dans le cadre de son rôle d’accompagnement

 

 1 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : obligation et mission de conseil

 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : obligation précontractuelle, obligation contractuelle, mission de conseil-accompagnement

 Afin de garantir l’intégrité du consentement, le chasseur immobilier est tenu à une obligation précontractuelle de renseignement qui consiste à fournir à son futur cocontractant un certain nombre d’informations destinées à éclairer son consentement au moment de la signature du contrat de mandat (de recherche en l’occurrence). L’objectif de l’obligation précontractuelle est de permettre à son futur mandant de contracter en toute connaissance de cause.

 Par ailleurs, le chasseur immobilier a une obligation d’information, de conseil et de mise en garde de son client.  C’est une obligation d’origine contractuelle qui prolonge l’obligation précontractuelle de renseignement et qui contraint le professionnel à donner au client toutes les informations nécessaires pour prendre ses décisions. C’est une obligation de moyens qui vise à avertir le client de tous les risques liés à l’opération et le renseigner sur les moyens de les éviter.

 Au-delà de son obligation de conseil déterminante pour l’échange du consentement, le chasseur immobilier luxe a une mission d’accompagnement de ses clients qui s’appuie sur le coaching, le conseil et la mise en œuvre de services à forte valeur ajoutée. Il s’agit d’entretenir une relation personnalisée avec le client, afin de l’aider à trouver des solutions et procurer chez lui un ressenti agréable qui chasse l’inquiétude et le stress. L’un des premiers enjeux du chasseur immobilier luxe, est en effet la perfection, être irréprochable et rassurant que ce soit en termes de produits ou de services.

Limite : le chasseur immobilier dans son obligation de conseil n’est pas un coach. Dans son rôle de conseil il délivre des recommandations pour aider le client à décider et sécuriser la transaction. Dans son rôle de coach il est un facilitateur qui n’a pas la parole d’expert. Son rôle est de d’aider le client à trouver ses propres solutions en toute neutralité, simplement en l’écoutant, sans lui prodiguer le moindre conseil.

  

2 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : obligation précontractuelle

 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : la notice d’information précontractuelle 

 La loi Hamon, en vigueur depuis le 14 juin 2014, impose au professionnel de l’immobilier et donc au chasseur immobilier, de communiquer au client, préalablement à la signature d’un mandat (en l’occurrence mandat de recherche), un certain nombre d’informations, notamment son identité, ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques, les caractéristiques essentielles du service prévu, son prix, la durée de l’engagement. Cette obligation à la charge du chasseur immobilier n’a pas pour objet de conseiller, mais d’informer, d’éclairer le consentement de son futur cocontractant.

 La charge de la preuve du respect de cette obligation incombe au chasseur immobilier. Aussi aura-t-il intérêt à utiliser un document type intitulé « notice d’information précontractuelle » qui sera joint au mandat. Pour pouvoir exercer la charge la preuve, le professionnel devra conserver un exemplaire de ce document. Par ailleurs, pour les mandats conclus hors établissement (hors de l’agence, chez le client), l’exemplaire de la notice précontractuelle d’informations remis au client devra revêtir, en plus de la signature du mandant, la mention manuscrite « un exemplaire remis en mains propres » et devra contenir un formulaire de rétractation.

  

3 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : obligation contractuelle

 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : cette obligation étendue aux tiers, trouve sa source dans la signature d’un contrat de mandat

 Le professionnel de l’immobilier possédant un mandat de vente ou de recherche est tenu d’exercer un devoir d’information, de conseil et de mise en garde à l’égard de son client. Ce devoir qui puise sa source dans l’existence d’un mandat ne devrait exister qu’à l’égard du mandant. Toutefois il existe aussi à l’égard du cocontractant de ce dernier étranger au contrat (client acheteur dans le cadre d’un mandat de vente).

L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe se fonde sur le fait que le chasseur immobilier (agent immobilier) est un professionnel qui doit, en raison de sa supériorité technique, informer ses clients, non-professionnels, sur les circonstances et les conséquences d’une opération.  Par ailleurs en tant qu’intermédiaire commercial il est garant de la régularité de la transaction. Le rôle de ce l’agent immobilier ne consiste pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction.

 Concrètement le professionnel se doit d’avertir le client de tous les risques que lui ferait courir l’opération projetée et de l’informer sur la façon de les éviter. Le chasseur immobilier peut être tenu de conseiller l’acheteur sur l’opportunité des décisions à prendre. L’obligation de conseil du chasseur immobilier impose au professionnel d’analyser, au préalable, les besoins de son client et cette démarche a pour corollaire une certaine coopération et collaboration du client qui doit entendre les information et recommandations qui lui sont faites. Mais le client reste responsable de ses choix et il appartient au professionnel d’apporter la preuve de ses diligences.

 Le professionnel doit fournir des informations au mandant et son cocontractant qu’après les avoir vérifiés. Il ne peut donner de fausses informations et doit donc se renseigner afin de pouvoir informer correctement. Concernant l’information sur le bien, le professionnel ne peut être tenu responsable des vices cachés. Cependant, sa responsabilité peut être engagé s’il n’informe pas sur les vices apparents qu’il ne pouvait ignorer. Un agent immobilier est un intermédiaire commercial qui n’a pas les compétences pour faire des investigations techniques sur le bien.

 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe porte sur :

– l’analyse des documents juridiques du bien : acte de propriété, diagnostics techniques, documents de copropriété, compromis de vente, etc.. ;

– la règlementation administrative notamment celle liée à l’usage et la destination du bien, l’impossibilité pour l’acheteur d’utiliser le bien comme prévu ;

– les conditions financières de l’opération tels que, par exemple, la surévaluation manifeste d’un bien, l’insolvabilité du client acheteur, le refus d’obtention du prêt bancaire, etc.

– les risques techniques de l’opération, notamment relatifs à d’éventuels vices affectant le bien.

  

4 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : formation et responsabilité

 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe a pour corollaire sa responsabilité civile et pénale.

 La responsabilité civile est l’obligation de réparer les dommages causés au client (responsabilité contractuelle) et à l’égard d’un tiers étranger au contrat (responsabilité délictuelle). Elle ne pourra être mise en œuvre que si une faute est démontrée dans l’exécution de sa mission ou s’il n’a pas tout mis en œuvre pour favoriser la vente du bien (obligation de moyens). La faute suppose que soient établis un lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué.

 Responsabilité pénale : la responsabilité de l’agent immobilier peut aussi relever du pénal si ce professionnel commet un acte pénalement répréhensible comme un détournement de fonds, une publicité mensongère, un faux en écritures, une escroquerie… 

 Par ailleurs en cas de non-respect de ses obligations précontractuel le professionnel s’expose à une amende administrative. Le cocontractant peut soulever la nullité du contrat (pour vice du consentement – dol) et peut aussi obtenir réparation du préjudice subi.

 Formation obligatoire : afin de garantir l’exécution de son devoir de conseil, la loi Alur impose une formation obligatoire pour les professionnels de l’immobiliers, un nombre minimum d’heures de formation (42 heures sur trois ans).

  

5 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe : synthèse

 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe est une obligation de renseignement, d’information, de conseil et de mise en garde de ses clients. C’est une obligation d’origine précontractuelle et contractuelle qui engage la responsabilité civile du professionnel. Au-delà de son obligation de conseil, le chasseur immobilier a une mission de conseil qui a pour objet l’accompagnement de son client, afin de l’aider à trouver des solutions et procurer chez lui un ressenti agréable qui chasse l’inquiétude et le stress.

 

 L’obligation de conseil du chasseur immobilier luxe :

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