L'obligation de conseil du chasseur immobilier

L’obligation de conseil du chasseur immobilier

L’obligation de conseil du chasseur immobilier  (agent immobilier) est une obligation de renseignement, d’information, de conseil et de mise en garde de ses clients.

Afin de garantir l’intégrité du consentement, le chasseur immobilier est tenu à une obligation précontractuelle de renseignement qui consiste à fournir à son futur cocontractant un certain nombre d’informations destinées à éclairer son consentement au moment de la signature du contrat de mandat (de recherche en l’occurrence). L’objectif de l’obligation précontractuelle est de permettre à son futur mandant de contracter en toute connaissance de cause.

Par ailleurs, le chasseur immobilier a une obligation d’information, de conseil et de mise en garde de son client.  C’est une obligation d’origine contractuelle qui prolonge l’obligation précontractuelle de renseignement et qui contraint le professionnel à donner au client toutes les informations nécessaires pour prendre ses décisions. Il doit l’avertir de tous les risques liés à l’opération et le renseigner sur les moyens de les éviter.

 

1 – L’obligation précontractuelle de renseignement

La loi Hamon, en vigueur depuis le 14 juin 2014, impose au professionnel de l’immobilier et donc au chasseur immobilier, de communiquer au client, préalablement à la signature d’un mandat (en l’occurrence mandat de recherche), un certain nombre d’informations, notamment son identité, ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques, les caractéristiques essentielles du service prévu, son prix, la durée de l’engagement.. Cette obligation à la charge du chasseur immobilier n’a pas pour objet de conseiller, mais d’informer, d’éclairer le consentement de son futur cocontractant.

La charge de la preuve du respect de cette obligation incombe au chasseur immobilier. Aussi aura-t-il intérêt à utiliser un document type intitulé « notice d’information précontractuelle » qui sera joint au mandat. Pour pouvoir exercer la charge la preuve, le professionnel devra conserver un exemplaire de ce document. Par ailleurs, pour les mandats conclus hors établissement (hors de l’agence, chez le client), l’exemplaire de la notice précontractuelle d’informations remis au client devra revêtir, en plus de la signature du mandant, la mention manuscrite « un exemplaire remis en mains propres » et devra contenir un formulaire de rétractation.

En cas de non-respect de cette obligation, le professionnel s’expose à une amende administrative. En outre le cocontractant peut soulever la nullité du contrat (pour vice du consentement – dol) et peut aussi obtenir réparation du préjudice subit. Enfin la responsabilité de l’agent immobilier peut relever du pénal.

L’obligation précontractuelle de renseignement est prolongée par l’obligation de conseil du chasseur immobilier (obligation d’information, de conseil et de mise en garde du client)

 

2 – Origine et étendue de l’obligation de conseil du chasseur immobilier

Le professionnel de l’immobilier possédant un mandat de vente ou de recherche est tenu d’exercer un devoir d’information, de conseil et de mise en garde à l’égard de son client. Ce devoir qui puise sa source dans l’exitance d’un mandat ne devrait exister qu’à l’égard du mandant. Toutefois il existe aussi à l’égard du cocontractant de ce dernier.

L’obligation de conseil du chasseur immobilier existe essentiellement dès lors qu’un consommateur traite avec un professionnel. S’agissant du devoir d’information entre professionnels, il procède plutôt du devoir de loyauté entre professionnels. La responsabilité du professionnel n’est en principe pas retenu lorsque l’acquéreur est un professionnel qui peut se renseigner par lui-même.

L’obligation de conseil du chasseur immobilier se fonde sur le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur supériorité technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances et les conséquences d’une opération.  Par ailleurs en tant qu’intermédiaire commercial ils sont garants de la régularité de la transaction. Le rôle de l’agent immobilier ne consiste pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction.

L’obligation de conseil du chasseur immobilier est étendue. Elle concerne le mandant, mais aussi le cocontractant de ce dernier, étranger au contrat. Par ailleurs, l’obligation de conseil du chasseur immobilier se doit d’avertir le client de tous les risques que lui ferait courir l’opération projetée et de l’informer sur la façon de les éviter. Le chasseur immobilier peut être tenu de conseiller l’acheteur sur l’opportunité des décisions à prendre. L’obligation de conseil du chasseur immobilier impose au professionnel d’analyser, au préalable, les besoins de son client et cette démarche a pour corollaire une certaine coopération et collaboration du client qui doit entendre les information et recommandations qui lui sont faites. Mais le client reste responsable de ses choix et il appartient au professionnel d’apporter la preuve de ses diligences.

L’obligation de conseil du chasseur immobilier porte aussi sur :

– l’analyse des documents juridiques du bien : acte de propriété, diagnostics techniques, documents de copropriété, compromis de vente, etc.. ;

– la règlementation administrative notamment celle liée à l’usage et la destination du bien, l’impossibilité pour l’acheteur d’utiliser le bien comme prévu ;

– les conditions financières de l’opération tels que, par exemple, la surévaluation manifeste d’un bien, l’insolvabilité du client acheteur, le refus d’obtention du prêt bancaire, etc.

– les risques techniques de l’opération, notamment relatifs à d’éventuels vices affectant le bien.

 

3 – Conditions d’exercice de l’obligation de conseil du chasseur immobilier

L’obligation de conseil du chasseur immobilier s’exerce dans les conditions suivantes :

Formation obligatoire : afin de garantir l’exécution de ce devoir de conseil, la loi Alur organise une formation obligatoire des professionnels de l’immobiliers. Elle impose un nombre minimum d’heures de formation (42 heures sur trois ans).

Obligation de moyen : le professionnel n’est soumis qu’à une obligation de moyens c’est-à-dire qu’il doit mettre en œuvre toutes les diligences suffisantes pour exécuter son obligation.  Mais une obligation de résultat pèse sur l’agent immobilier lorsque ce dernier intervient en qualité de rédacteur d’actes.

Obligation étendue aux tiers : Le professionnel de l’immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’égard de son mandant, mais également envers le cocontractant du mandant. En l’occurrence pour un mandat de recherche, le chasseur immobilier doit par exemple informer correctement le propriétaire vendeur sur la solvabilité de son client.

Vérification : le professionnel doit fournir des informations au mandant et son cocontractant qu’après les avoir vérifiées. Il ne peut donner de fausses informations et doit donc se renseigner afin de pouvoir informer correctement. Concernant l’information sur le bien, le professionnel ne peut être tenu responsable des vices cachés. Par contre sa responsabilité peut être engagé s’il n’informe pas sur les vices apparents qu’il ne pouvait ignorer. Un agent immobilier est un intermédiaire commercial qui n’a pas les compétences pour faire des investigations techniques sur le bien.

 

4 – Responsabilité du fait de l’obligation de conseil du chasseur immobilier

L’obligation de conseil du chasseur immobilier à pour corollaire sa responsabilité.

La responsabilité du professionnel de l’immobilier est d’origine contractuelle. Il répond de l’inexécution ou mauvaise exécution du mandat, de son manquement à son obligation de conseil et d’assistance. 

La responsabilité de l’agent immobilier défaillant ne devrait exister qu’à l’égard du mandant (en raison du contrat). Toutefois elle existe aussi à l’égard du cocontractant de ce dernier. Elle n’est pas retenue lorsque l’acquéreur est un professionnel qui a les compétences pour se renseigner par lui-même.

La responsabilité civile du professionnel sera, selon que le cas, de nature contractuelle ou de nature délictuelle : 

Responsabilité contractuelle : L’agent immobilier n’est tenu qu’à une obligation de moyen à l’égard de son mandant. Il ne pourra être mis en cause que si une faute est démontrée dans l’exécution de sa mission ou s’il n’a pas tout mis en oeuvre pour favoriser la vente du bien. Au titre de sa responsabilité l’intermédiaire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage. La mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier suppose donc que soient établis la faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant. Cette responsabilité peut affecter le montant honoraires d’agence et se traduire par une indemnisation du préjudice subi.

Responsabilité délictuelle : La responsabilité de l’agent immobilier peut être également engagée à l’égard d’un tiers, c’est-à-dire à l’encontre d’une personne étrangère au contrat de mandat. Ce sera notamment le cas en cas d’omission à son devoir de conseil. La responsabilité de l’agent immobilier détenteur d’un mandat de vente, pourra être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Ainsi, les fautes préjudiciables à l’acquéreur en raison d’un manquement à l’obligation de conseil pourront être sanctionnées. L’intermédiaire pourra être tenu d’indemniser la victime par le versement de dommages-intérêts,

Responsabilité pénale : A noter que La responsabilité de l’agent immobilier peut aussi relever du pénal si ce professionnel commet un acte pénalement répréhensible comme un détournement de fonds, une publicité mensongère, un faux en écritures, une escroquerie… 

 

5 – Synthèse sur l’obligation de conseil du chasseur immobilier

L’obligation de conseil du chasseur immobilier est une obligation de renseignement, d’information, de conseil et de mise en garde de ses clients. C’est une obligation d’origine précontractuelle et contractuelle. L’obligation de conseil du chasseur immobilier est un devoir de conseil aux contours étendus qui engage la responsabilité civile du professionnel.

 

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